不動産投資で成功する鉄則、税金をコントロールする④

不動産投資は税引き後キャッシュ・フローを最大化させることが重要です。

それでは具体的に税引き後キャッシュ・フローを多くするにはどうすればよいか?

  1. 家賃を高く取る(魅力のある部屋づくりをする)
  2. 火災保険などの保険を見直す
  3. 賃貸管理費用の削減、管理委託から自主管理にする等
  4. アパート共有部の電気代等を削減する
  5. インターネット無料設備業者の変更等の月額費用の見直し
  6. 銀行の借り入れの金利を低くして利息を少なくする
  7. 銀行の借り入れの借入期間を長期にする
  8. 銀行の借入額を少なくする
  9. 減価償却費を多く取る
  10. 税金額、を抑える(経費を計上し、税率を上げないように工夫する)
  11. 入退去の際の室内清掃費を削減する(安く、クオリティの高い業者の選定)
  12. 家賃滞納対策を立てておく(家賃保証会社に加入させる)

銀行の借り入れは金利を低くするより、借入期間を長くする方が毎月のキャッシュ・フローの影響は大きいです。

例えば1000万円の借り入れで1%の金利で15年返済と3%の借り入れで20年返済の場合を比較してみると(元利金等返済)

1000万円 1% 15年返済の場合

毎月返済額 59,849円

1000万円 3% 20年返済の場合

毎月返済額 55、460円

となり、金利が2%高いにもかかわらず、毎月のキャッシュ・フローは余裕が出ることになります。確かに金利は低いほうがいいですが、毎月のキャッシュ・フローだけで考えると、返済期間を伸ばしたほうが有利になります。しかし、元本の返済はその分遅くなりますので、売却時等に想定より利益が出ないことが考えられます。

一番いい融資条件は長期間に低金利で借りるのがいいのですが、金利ばかりに目を奪われていると、なかなか物件を購入できなくなってしまいます。金利と返済期間を総合的に判断し、キャッシュフローを残せるようにしましょう。

また、意外と知らない人が多いのですが、家賃滞納はキャッシュ・フローを減少させる天敵となります。

基本的に賃貸借契約の際には、「翌月分を月末までに家賃を全額支払う」というような契約を締結していると思います。

この支払いが毎月契約どおりに支払われれば問題ありませんが、入金が滞り、2ヶ月、3ヶ月と滞納となれば、だんだんと支払いができなくなってきます。

さらに、滞納者が退去しなければ、新たに募集することもできませんし、場合によっては強制退去をさせなければなりません。

この強制退去には費用が発生します。

また、税金上は「賃料は支払われたもの」として実際に入金されていないにも関わらず、収入に計上しなければならない状態になります。

つまり、家賃は入らないが、税金の計算上は収入は入ったものとして計算される。

一番キャッシュ・フローを悪化させる要因です。

滞納するなら、まだ空室であるほうがまだいいです。

空室は収入と計上しなくてもいいからです。

不動産賃貸業を長期間経営している大家さんはこの家賃滞納の際の対策を講じることができるかで大きく利益が違ってきます。

最近は家賃保証会社などのサービスが充実してきましたが、それでも保証会社の質も玉石混淆で、度々保証会社の倒産などのニュースが出ているのも確かです。

入居審査の際の家賃保証会社の加入条件は必須ですが、最悪、大家自らが家賃滞納者に対し、債権回収の訴訟や部屋の明け渡し請求の訴訟などを行えるようにしなければなりません。

税引き後キャッシュ・フローを悪化させる、家賃滞納は絶対避けるようにしましょう。